SCPI : tous les caractéristiques et mécanismes à connaître en 2023

par | 3 Mar 2023

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font, depuis quelques mois, un retour en force parmi les placements à la disposition des particuliers. Les SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier qu’elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts. 

Communément appelées « Pierre Papier », les SCPI permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier à travers de titres et non directement en achetant un bien. Ticket d’entrée considérablement réduit, mutualisation des risques d’impayés et de dépréciation, sécurité dans la perception de revenu, pas de soucis de gestion… et toujours la possibilité d’avoir recours à l’emprunt. Il existe deux grandes Catégories de SCPI. Certaines investissent dans l’immobilier commercial, les autres dans l’habitation. Les unes proposent avant tout un rendement, les autres offrent des perspectives de défiscalisation et/ou de plus-value.

Après avoir été victimes de la crise immobilière au début des années 90 et de l’absence d’un marché secondaire efficace, les SCPI reviennent en force aujourd’hui. Depuis 2003, sous l’effet du cycle positif du marché de l’immobilier d’entreprise, et après l’entrée en vigueur de la réforme de leur marché secondaire, les SCPI collectent plus de 400 M€ dans leur premier semestre, et près d’un milliard d’euros par an. Et alors que cette tendance devrait encore se poursuivre pour cette année, l’heure est désormais à l’introduction des SCPI pour mieux comprendre comment elles fonctionnent et leurs spécificités.  

Les caractéristiques principales de la SCPI 

  1. Elle offre la possibilité pour le particulier d’accéder à travers l’acquisition de parts de faibles montants, à un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés acquis sur le marché de l’immobilier
  2. Elle est soumise au régime de la transparence fiscale
  3. La gestion de ce portefeuille est confiée à un professionnel dénommé « Société de Gestion », désignée par les statuts et qui a pour mission de :
    • collecter des capitaux par appel public à l’épargne,
    • acheter les immeubles et trouver des locataires,
    • effectuer les travaux nécessaires,
    • vendre, à titre accessoire, les immeubles,
    • gérer les immeubles,
    • distribuer les revenus aux associés,
    • informer le public des opérations réalisées par la SCPI,
    • enregistrer les souscriptions, ventes ou rachats et attribuer les parts,
    • tenir le registre des associés,
    • informer les associés de manière permanente,
    • calculer, prélever et payer le montant de l’impôt sur la plus values sur cession de parts,
    • convoquer les assemblées générales,
    • tenir la comptabilité,
    • placer la trésorerie

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est gérée par une Société de Gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Chacun de ces acteurs joue un rôle précis :

  • La Société de Gestion est chargée :
    • de la gestion administrative, comptable et financière de la SCPI,
    • de la collecte des capitaux, de l’acquisition et de la gestion des immeubles (facturation et encaissement des loyers, paiement des charges locatives, recherche des locataires, surveillance de l’exécution des travaux…),
    • de la gestion des associés (l’encaissement des souscriptions, la tenue du compte des associés, le calcul et versement des dividendes trimestriels, la déclaration fiscale individuelle, l’envoi des convocations,… ).
  • Le Conseil de Surveillance, il s’agit de l’organe de contrôle qui est composé d’au moins 7 membres, associés de la SCPI, désignés par l’Assemblée Générale. Il assiste la Société de Gestion et assure le contrôle permanent en procédant aux vérifications et contrôles estimés nécessaires.
  • L’Assemblée Générale est l’organe souverain de la SCPI. Elle se réunit au moins une fois par an. Elle désigne la Société de Gestion (et peut la révoquer), élit les membres du Conseil de Surveillance, désigne les Commissaires aux Comptes et l’Expert Immobilier, détermine les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, notamment pour fixer un plafond d’emprunt de la SCPI, approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa Société de Gestion et modifie les statuts de la société.
  • L’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Chaque SCPI et chaque Société de Gestion est dotée d’un agrément de l’AMF. Elle est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI. Elle veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les SCPI et leurs Sociétés de Gestion. Sans que cela ne puisse constituer une appréciation sur l’opportunité de l’investissement proposé, elle contrôle les documents destinés à l’information du public à l’occasion des émissions de parts et y appose son visa.
  • Le Commissaire aux Comptes (CAC). Il est désigné par l’Assemblée Générale Ordinaire pour 6 ans. Il certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à l’expiration de l’exercice.
  • L’Expert Immobilier. Il détermine annuellement la valeur vénale des immeubles. Chaque immeuble fait l’objet d’une réévaluation tous les 5 ans par des experts indépendants.

Quelles sont les types juridiques des SCPI ? 

Les SCPI à capital fixe

Les augmentations de capital sont décidées par la société de gestion.

Elles ne peuvent être initiées que si :

  • Les ¾ des souscriptions de la précédente augmentation de capital ont été investies ou engagées,
  • Les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts.

En dehors de ces périodes d’augmentation de capital, la souscription est fermée et les parts ne sont disponibles que sur le marché secondaire.

Les SCPI à capital variable

Dans ce type de SCPI, un capital « maximum » est prévu statutairement.

Dans cette limite, la société de gestion, émet de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et rachète les anciennes parts aux vendeurs.

Il n’y a pas de marché secondaire.

Deux grandes familles de SCPI

A partir d’un « ticket d’entrée » réduit, l’investissement en SCPI permet un accès optimisé à des marchés immobiliers en principe hors d’atteinte pour une personne physique, compte tenu des montants unitaires d’acquisition de certains actifs immobiliers et des capacités d’épargne ordinaire des ménages. On compte donc deux grandes familles de SCPI :

Les SCPI « classiques »

Elles représentent environ 92% de la capitalisation totale. Ces dernières sont investies en locaux immobiliers du secteur tertiaire : bureaux, commerces (magasins et boutiques), locaux d’activité, entrepôts. Si certaines SCPI sont dites « diversifiées » dans la composition de leur patrimoine, d’autres sont spécialisées dans le secteur commercial (SCPI « murs de magasins ») ou sur une zone géographique (SCPI « régionales »).

Les SCPI « fiscales » 

Ces dernières ne doivent détenir que des logements, acquis neufs ou restructurés.

Quelle est la durée du placement en SCPI  ? 

De même qu’on n’achète pas, en théorie, un appartement pour le revendre peu après, la souscription de parts de SCPI, placement immobilier, doit être envisagée et réalisée sur le long ou très long terme.

Une partie des épargnants achète même des parts sans intention a priori de les revendre, notamment afin de se constituer un complément de revenus perçus tout au long de leur retraite et de les transmettre à leurs héritiers.

La durée de placement adaptée à chaque SCPI est expressément indiquée dans les statuts et notes d’informations de la société et portée à la connaissance de l’épargnant.

Par ses éléments constitutifs, la SCPI incite ses épargnants à une détention des parts sur une longue durée. On citera notamment :

  • Le temps nécessaire à la société de gestion pour permettre la valorisation des immeubles (cessions et acquisitions, travaux, relocation…),
  • La durée d’amortissement des frais liés à l’acquisition des parts,
  • La fiscalité immobilière qui prévoit notamment la diminution progressive dans le temps de la taxation de la plus-value immobilière (sur cession de parts) à compter de la cinquième année de détention des parts et l’effacement complet de celle-ci à compter de la quinzième,
  • Les frais acquittés à la souscription des parts de SCPI, pareillement à l’acquéreur d’un placement immobilier en direct, qui sont d’autant mieux amortis que la durée de détention des parts est conséquente,
  • Le cas de la SCPI d’habitation, inscrite dans un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans le secteur résidentiel et qui prévoit une obligation légale de durée minimale obligatoire de détention des parts d’au moins neuf ans.

Quelles sont les caractéristiques de l’acquisition des parts de SCPI ? 

Il existe deux modes de fonctionnement du capital des SCPI qui déterminent les conditions d’acquisition des parts de ces sociétés :

SCPI à capital fixe

Soit elles sont en augmentation de capital (on peut alors souscrire des parts sur le marché primaire), soit elles sont fermées et il convient de présenter une demande (quantité de parts souhaitée et prix maximum proposé) sur le carnet d’ordres du marché secondaire de la SCPI. Ce marché secondaire consiste en une confrontation périodique (en général, entre une semaine et un mois) des ordres d’achat et de cession dont l’objet est de déterminer un prix d’équilibre dit « prix d’exécution ». Ce prix est le net perçu par le cédant.

SCPI à capital variable

On souscrit des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI.

Seul l’échange intervenant sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe est assujetti aux droits d’enregistrement.

Et celles de la vente des parts de SCPI

SCPI à capital fixe

Le cédant inscrit son ordre sur le carnet d’ordres en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts, s’il a lieu, se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.

SCPI à capital variable

Le retrayant obtient la valeur de son placement auprès de la société de gestion, à un prix directement corrélé à la valeur du patrimoine à la date à laquelle intervient cette vente. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.

La réforme du marché secondaire des parts de SCPI, lancée en 2001 à l’initiative de l’ASPIM, a abouti à des résultats très satisfaisants. Depuis cette date, si le marché secondaire reste traditionnellement limité dans son volume, les SCPI n’ont pas rencontré de problème marquant dans la gestion de leur liquidité.

Conclusion sur les mécanismes et la définition d’une SCPI 

En conclusion, les SCPI sont des placements immobiliers en pleine expansion qui offrent une alternative intéressante à l’achat direct d’un bien immobilier. Grâce à la mutualisation des risques, les particuliers peuvent investir à travers l’acquisition de parts, et bénéficier de revenus réguliers sans les soucis de gestion. Les SCPI sont gérées par une Société de Gestion agréée par l’AMF, et sont soumises au régime de la transparence fiscale. Les caractéristiques principales sont la diversification des actifs immobiliers et la gestion professionnelle du portefeuille. Elles sont à considérer pour diversifier son patrimoine et investir dans l’immobilier sans s’engager directement.

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