La SCPI fonctionne selon le principe de la gestion collective immobilière pour compte de tiers : elle collecte des capitaux auprès des épargnants (les « associés ») et acquiert par ce moyen plusieurs actifs immobiliers . Les associés sont porteurs des parts de la SCPI qui est elle-même propriétaire des actifs immobiliers : en contrepartie de leur placement, les épargnants en SCPI perçoivent des revenus réguliers , fruit des loyers perçus par la société, en proportion de la quote-part du capital de la société qu’ils détiennent.
Dans ces conditions et indépendamment des analogies existant avec la situation d’un investisseur « en direct », le placement immobilier réalisé par le biais d’une SCPI présente plusieurs atouts spécifiques à connaître et à maîtriser.
L’avantage en SCPI de la facilité d’accès
L’investissement en SCPI permet aux associés d’avoir accès aux marchés immobiliers dans lesquels ces sociétés sont elles-mêmes en mesure d’intervenir : bureaux, commerces (pied d’immeubles et magasins), entrepôts, locaux d’activité et logements.
La répartition des risques, un autre avantage en SCPI
Grâce à l’investissement dans plusieurs biens de nature différente, répartis géographiquement et avec une diversité de locataires. En cas de difficulté intervenue sur l’un des immeubles détenus par une SCPI (vacance, impayé de loyers, sinistre…), l’effet négatif est compensé par les autres revenus tirés des biens en location.
Cette caractéristique doit être mise en rapport avec le risque supporté par un investisseur détenant un seul actif. Le principe de « mutualisation des risques » peut être renforcé par la réalisation par l’épargnant d’un investissement dans plusieurs SCPI distinctes.
La stabilité des locataires en SCPI
Les locataires des biens détenus par une SCPI ont généralement des baux commerciaux de 3, 6 ou 9 ans, assurant ainsi une stabilité des revenus locatifs.
Éviter les mécanismes chronophages de gestion en SCPI
La gestion de la SCPI et de son patrimoine sont de la responsabilité exclusive d’une société de gestion spécialisée et nécessairement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). L’investisseur se repose dès lors sur le professionnalisme reconnu de ces sociétés qui assument intégralement la fonction de gestion immobilière : détermination de la stratégie d’investissement, sélection des actifs immobiliers achetés et cédés, pilotage des travaux nécessaires, sélection des locataires, recouvrement des loyers, versement des revenus locatifs aux associés de la SCPI, traitement fiscal de ces derniers, etc…
Un cadre légal et réglementaire en SCPI
L’investissement en SCPI est soumis à un cadre légal et réglementaire strict. Tout d’abord, les SCPI sont des produits financiers réglementés et supervisés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière est chargée de contrôler la qualité des informations fournies aux investisseurs, ainsi que la transparence des opérations menées par les sociétés de gestion.
Par ailleurs, la création, la gestion et le fonctionnement des SCPI sont soumis à la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi qu’à la loi du 21 juillet 1994 réglementant les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).
Enfin, les SCPI sont tenues de publier régulièrement des informations sur leur patrimoine, leur gestion et leurs résultats financiers. Ces informations doivent être accessibles à tous les investisseurs et permettent de garantir une certaine transparence et une bonne compréhension de l’activité de la SCPI.
Dans l’ensemble, ce cadre légal et réglementaire offre donc une certaine sécurité juridique pour les investisseurs, en garantissant notamment la transparence, la qualité de l’information et le contrôle des activités menées par les SCPI.
Des revenus réguliers en SCPI
Les SCPI sont reconnues pour offrir des revenus réguliers à leurs investisseurs, ce qui est l’un de leurs principaux avantages. En général, ces revenus sont distribués trimestriellement, mais cela peut varier selon les SCPI et leurs stratégies d’investissement.
Le taux de distribution de ces revenus est en moyenne compris entre 5 % et 6 % par an, mais il peut également varier en fonction des performances des actifs détenus par la SCPI, des fluctuations des taux d’intérêt et des conditions du marché immobilier.
Il convient de noter que les revenus perçus par les investisseurs sont soumis à l’imposition selon leur catégorie fiscale, mais la plupart des SCPI offrent des options de défiscalisation pour les investisseurs. En outre, les revenus générés par les SCPI sont considérés comme étant moins volatils que ceux d’autres investissements tels que les actions ou les obligations.
La souplesse d’un investissement SCPI
Investir en SCPI offre une grande souplesse par rapport à l’achat en direct d’un bien immobilier. En effet, l’achat d’une SCPI permet aux investisseurs de bénéficier d’un investissement indirect dans l’immobilier locatif, sans les contraintes liées à la propriété directe d’un bien.
Contrairement à un achat immobilier en direct, l’investissement en SCPI permet aux investisseurs d’entrer sur le marché de l’immobilier locatif avec un investissement financier relativement modeste. De plus, ils peuvent ajuster leur investissement en fonction de leur capacité financière et peuvent vendre une partie ou l’intégralité de leurs parts à tout moment.
Investir en SCPI offre également une certaine flexibilité en termes de diversification de portefeuille. Les investisseurs peuvent choisir de diversifier leur portefeuille en investissant dans différentes SCPI spécialisées dans différents types de biens immobiliers et/ou géographies.
Enfin, l’investissement en SCPI permet aux investisseurs de déléguer la gestion de leur investissement immobilier à une société de gestion professionnelle, qui se chargera de gérer le patrimoine immobilier de la SCPI et des locataires, ainsi que des aspects fiscaux et réglementaires. Les investisseurs sont ainsi libérés des contraintes liées à la gestion locative, la recherche de locataires, la gestion des travaux, etc.
La facilité de souscription d’une SCPI
La souscription de parts de SCPI est relativement simple et rapide, car elle ne nécessite pas de passer par un notaire. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier physique, il n’est pas nécessaire de signer un acte notarié.
Pour investir en SCPI, il suffit généralement de remplir un formulaire de souscription en ligne ou papier et de transmettre les fonds correspondants. Le processus de souscription peut être effectué en quelques jours, voire même quelques heures pour certaines SCPI en ligne.
Cette simplicité de souscription permet aux investisseurs d’éviter les coûts supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier physique, tels que les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les frais de garantie, etc. De plus, cela permet également de diversifier son portefeuille immobilier avec des montants d’investissement relativement faibles.
L’avantage du “sur mesure” en SCPI
Lorsqu’on investit dans une SCPI, on peut avoir la possibilité de choisir entre l’achat en pleine propriété ou en démembrement temporaire de propriété.
L’achat en pleine propriété consiste à acheter des parts de SCPI en tant que propriétaire. Cela signifie que l’investisseur a le droit de voter en assemblée générale et de recevoir des dividendes sur la base de la quote-part de ses parts.
L’achat en démembrement temporaire de propriété, quant à lui, consiste à acheter la nue-propriété des parts de la SCPI, tandis que l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus) est acquis par une autre personne, souvent une société spécialisée. Cette solution permet à l’investisseur d’acheter des parts à un prix réduit, car il n’a pas le droit de recevoir les revenus avant la fin du démembrement. En revanche, l’investisseur bénéficiera de la pleine propriété de ses parts une fois la période de démembrement terminée.
Le choix entre l’achat en pleine propriété ou en démembrement temporaire de propriété dépend des objectifs d’investissement et des contraintes de l’investisseur. La nue-propriété peut être intéressante pour les investisseurs qui cherchent à préparer leur retraite ou qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs héritiers tout en bénéficiant d’une décote à l’achat. L’usufruit peut être intéressant pour les investisseurs qui cherchent à bénéficier de revenus complémentaires sans avoir à gérer directement leur investissement.
Un financement possible à crédit en SCPI
Investir en SCPI peut être financé à crédit, c’est-à-dire en empruntant de l’argent auprès d’une banque ou d’un établissement financier pour acheter des parts de SCPI. Cette option de financement est souvent appelée « effet de levier », car elle permet d’investir plus d’argent que ce que l’investisseur possède réellement.
Il est possible d’emprunter jusqu’à 100% du montant de l’investissement en SCPI, en fonction de la politique de prêt de l’établissement financier et des garanties proposées par l’investisseur. Cela signifie que l’investisseur peut investir sans apport initial et ne remboursera que les intérêts et le capital du prêt contracté.
Le recours au crédit pour investir en SCPI peut présenter des avantages, tels que la possibilité de générer un rendement plus important que les intérêts du prêt contracté. Cependant, il faut également prendre en compte les risques liés à l’endettement, notamment en cas de baisse du marché immobilier ou de vacance locative. Il est donc important de bien étudier la rentabilité et les risques de l’investissement avant de contracter un emprunt pour investir en SCPI.
La liquidité en SCPI
Le marché secondaire des parts de SCPI est un marché organisé où les investisseurs peuvent acheter ou vendre leurs parts en toute liberté. Les investisseurs peuvent ainsi récupérer leur capital plus facilement en cas de besoin, car ils peuvent vendre leurs parts à tout moment sur ce marché secondaire. Cette liquidité est un avantage important par rapport à l’achat direct d’un bien immobilier, qui peut nécessiter des délais importants pour trouver un acquéreur et conclure une vente.
Il est important de noter que la liquidité des parts sur le marché secondaire dépend de la demande et de l’offre, et que les parts peuvent être vendues à un prix inférieur ou supérieur à leur valeur d’achat initiale en fonction de l’évolution du marché immobilier et des taux d’intérêt. Par conséquent, il est recommandé de bien comprendre les caractéristiques de la SCPI et de l’environnement économique avant d’investir.
Une orientation de placement en SCPI
La note d’information est un document réglementaire qui doit être établi par les sociétés de gestion de SCPI pour informer les investisseurs potentiels sur les caractéristiques et les risques de l’investissement dans la SCPI.
Dans cette note d’information, la société de gestion doit notamment annoncer l’objectif de placement de la SCPI. Cela permet à l’investisseur de comprendre le profil de risque et le type de biens immobiliers dans lesquels la SCPI va investir. Par exemple, une SCPI peut avoir pour objectif de privilégier l’investissement dans des bureaux situés en centre-ville, ou dans des commerces en périphérie urbaine.
L’orientation de placement annoncée dans la note d’information est donc un élément important pour l’investisseur qui souhaite s’assurer que la SCPI correspond à ses objectifs d’investissement. Il est donc recommandé de lire attentivement la note d’information avant de prendre une décision d’investissement.
L’investissement et le désinvestissement en SCPI, un avantage de taille
En investissant en SCPI, l’investisseur peut adapter son investissement à sa capacité de financement, avec un « ticket d’entrée » souvent inférieur à celui d’un investissement immobilier en direct. Par ailleurs, il peut acheter des parts de SCPI au fil de l’eau, ce qui lui permet de diversifier son portefeuille immobilier progressivement.
De plus, l’investisseur peut désinvestir partiellement ou totalement à tout moment, en fonction de ses besoins, ce qui est plus difficile dans le cas d’un bien immobilier en direct. En effet, vendre une partie d’un bien immobilier n’est pas possible, alors que l’investisseur en SCPI peut vendre tout ou partie de ses parts sur le marché secondaire, en fonction de ses besoins de liquidité. Ainsi, l’investissement en SCPI offre une grande souplesse et permet une gestion plus fine de son patrimoine immobilier, adaptée aux besoins de l’investisseur.
Conclusion sur les avantages de l’investissement en SCPI
L’investissement en SCPI présente plusieurs avantages spécifiques par rapport à un investissement immobilier direct. Tout d’abord, il offre une facilité d’accès aux marchés immobiliers dans lesquels les SCPI interviennent. De plus, grâce à la diversification des biens détenus et des locataires, les risques sont répartis et mutualisés. Les locataires ont également des baux à long terme, assurant ainsi une stabilité des revenus locatifs. En outre, la gestion de la SCPI et de son patrimoine est entièrement prise en charge par des sociétés de gestion professionnelles, ce qui évite aux investisseurs les mécanismes chronophages de gestion.
Enfin, l’investissement en SCPI est soumis à un cadre légal et réglementaire strict, offrant une sécurité juridique pour les investisseurs. En outre, les SCPI offrent des revenus réguliers avec un taux de distribution moyen compris entre 5 % et 6 % par an. Ces avantages font de l’investissement en SCPI une option à considérer pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier des avantages de l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien immobilier.