Nous vous expliquons la différence entre le statut LMNP et le statut LMP :
- Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
LMP et LMNP : Quelles sont les différences ?
LMP LMNP
| Conditions |
Les revenus de la location meublée doivent être :
Inscription au RCS d’au moins un membre du foyer fiscal |
Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire. de la location meublée doivent être : Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire |
|---|---|---|
| Catégorie d’imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Déficits | Imputables sur le revenu global (de tous les revenus) | Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement |
| Amortissement | Amortissement possible sous le régime réel |
Amortissement possible sous le régime réel :
|
| Frais adhésion CGA | Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) |
Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à |
| Plus-values de cession |
Régime des plus-values professionnelles, donc exonération :
|
Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :
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| Charges sociales professionnelles, CSG, CRDS | RSI de 25 à 35 % du revenu net professionnel CSG / CRDS sur les revenus d’activité (8 %) |
Aucune charge sociale professionnelle CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %) |
| TVA |
Pas assujetti à la TVA
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| ISF (IFI à partir du 1er janvier 2018) | Exonération des biens du LMP si les conditions sont remplies | Biens du LMNP imposés à l’ISF étant donné que biens non professionnels |
Les conditions d’application pour la location meublée
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement en location meublée doit être réalisé dans :
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
- Les résidences d’accueil et de soins agréées
Les obligations de l’investisseur
L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.
La réduction d’impôt
Calcul de la réduction d’impôt
- La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l’impôt des six années suivantes. L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure.
- Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxe et hors meubles (prix d’acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).
Rappel : Le déficit généré par l’opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut générer aucune économie d’impôt supplémentaire par l’imputation des déficits sur le revenu global.
Plafonnement de la réduction d’impôt
Le plafond de la base de calcul de l’avantage fiscal est fixé à 300 000 € (sur un ou plusieurs logements).
La demande de récupération de la taxe est de 19,6% à savoir 20%.
Récupération de la TVA
L’assujettissement des loyers Les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont généralement exonérés de TVA. Les loueurs en meublés peuvent cependant y être assujettis lorsque l’exploitant propose, outre l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes (devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier), à savoir :
- Le petit-déjeuner
- L’entretien régulier des parties communes et privatives
- La fourniture de linge de maison
- La réception de la clientèle
La récupération de TVA : comment ça marche ?
Lorsque l’investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l’investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien. Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison. L’option de soumettre les loyers à la TVA est d’une durée de 10 ans.
La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l’investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu’après 20 ans d’assujettissement.
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