La complexité des SCPI
Réussir un investissement nécessite de réunir des conditions identifiées dès l’origine du projet en prenant en considération un certain nombre de paramètres destinés à évoluer dans le temps et le placement immobilier s’inscrit naturellement dans ce cadre. La liste des exigences qui s’imposent à l’épargnant qui a fait le choix de cette classe d’actifs est riche : choix de tel ou tel bien, suivi des rapports locatifs, application de la réglementation technique, gestion des travaux, traitement fiscal et comptable etc…
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement et qui ont ainsi dissipé les mythes sur les SCPI. Tout est une question de mieux comprendre les vrais avantages et les inconvénients des SCPI pour savoir à qui elles s’adressent le mieux.
Il peut cependant être tentant de déléguer la gestion du patrimoine immobilier à des professionnels reconnus et agréés par l’AMF. Le champ de cette gestion, telle qu’elle est assurée par une SCPI, est large en ce qu’il comprend aussi bien l’asset management (définition et suivi de la stratégie immobilière), le property management (gestion et valorisation du patrimoine : engagement et suivi des travaux, recouvrement des loyers, gestion des contentieux, respect des obligations juridiques, techniques, fiscales et comptables s’imposant aux bailleurs) et le fund management (gestion de la société, de sa vie sociale, traitement des obligations fiscales et comptables des investisseurs etc…).
Tout en faisant bénéficier les investisseurs d’une information précise sur leur placement et en agissant sous le contrôle du Conseil de Surveillance, la SCPI leur permet de se débarrasser des préoccupations et interrogations liées à l’investissement immobilier, en son acception la plus large.
Si l’investisseur immobilier évolue sans doute dans un environnement à la complexité croissante, surtout quand il agit seul, l’intermédiation permise par la SCPI facilite largement sa démarche.
La liquidité des SCPI
La liquidité est un critère essentiel de jugement de la qualité d’un investissement.
La crise financière internationale, intervenue à l’été 2007, a démontré que ce risque pouvait concerner des fonds d’investissement contenant des valeurs réputées liquides mais dont la valorisation, en certaines circonstances, pouvait devenir difficile.
Par sa nature même, l’immobilier n’est pas la classe d’actifs la plus liquide. Même dans un marché « porteur », la vente d’un logement nécessite plusieurs semaines avant que le cédant et l’acquéreur puissent signer un acte notarié.
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement.
Si des SCPI ont rencontré des difficultés au cours des années 90, le bilan de la liquidité de ces fonds immobiliers est désormais satisfaisant, aussi bien pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable.
- Le marché secondaire des SCPI à capital fixe a fait l’objet d’une réforme intervenue en 2001, à l’initiative de l’ASPIM, qui a eu pour effet de permettre plus aisément la formation d’un prix d’équilibre optimisant le nombre de parts échangées, le « prix d’exécution », dès lors que les exigences des cédants et des acquéreurs sont conformes à l’état du marché.
- Les SCPI à capital variable fonctionnent selon le principe des retraits et souscriptions : toute part cédée est censée être compensée par une nouvelle part émise. A défaut, le gestionnaire peut constituer un fonds de réserve destiné à satisfaire les demandes de rachat dépassant, le cas échéant, les souscriptions.
Les échanges de parts interviennent à un rythme généralement compris entre une semaine et un mois.
Sans que ces sociétés soient juridiquement tenues d’apporter une garantie de liquidité immédiate, la liquidité satisfaisante des SCPI est attestée par l’évolution de long terme de leur marché secondaire et du ratio de parts en attente.
Les coûts liés aux SCPI
Tout investisseur en immobilier connaît les frais et charges qu’il doit supporter pour l’acquisition d’un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur …) et la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens, charges non refacturables, impôts et taxes divers, garantie de versement de loyers etc.).
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement.
Les SCPI n’échappent évidemment pas à cette règle. Mais il doit être rappelé que leur réglementation leur fait obligation de publier des comptes annuels dans lesquels sont exposés les principaux postes de charges et leur montant rapporté à une part.
Le calcul de la commission de gestion perçue
En ce qui concerne la commission de gestion perçue par la société de gestion de la SCPI qui couvre la mission réalisée par cette dernière, il convient de la rapporter à l’encours de la société (et non pas seulement à son assiette constituée des revenus locatifs) pour en apprécier le niveau. Si l’on considère l’hypothèse d’une société de gestion d’une SCPI qui perçoit une commission de gestion de 11,96% (10% HT) des loyers . Cette même SCPI a un rendement annuel de 6%, c’est-à-dire qu’elle distribue un revenu de 6 pour un prix acquéreur de part de 100. Cette commission de gestion représente alors 0,72% (11,96% x 6%) de l’en-cours de cette société, ce qui lui permet de fort bien supporter la comparaison avec d’autres supports de placement collectif.
La documentation obligatoire
Que l’on soit sur le point d’acquérir des parts de SCPI ou qu’on en soit déjà porteur, il est vivement recommandé de lire les différents types de documents diffusés par la SCPI, à savoir :
La note d’information
La note d’information est une synthèse des caractéristiques du produit qui permet, notamment, d’obtenir la réponse à une série de questions :
- Quelle réglementation s’applique à la SCPI ?
- Qui la commercialise ?
- Qui la gère ?
- Quelle est l’orientation de la gestion ?
- La SCPI est-elle investie plutôt en immobilier d’entreprise ou en habitation ?
- A quelle durée de placement ce produit est-il adapté ?
- Quels sont les frais de souscription et de cession ?
- Quels sont les frais annuels de gestion ?
- Quelle est l’orientation de la gestion ?
- Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus ?
- Quel est le contrôle du fonds ?
Les statuts
Les statuts présentent les dispositions conventionnelles qui règlent les rapports entre les porteurs de parts (associés) et la société de gestion et plus généralement le fonctionnement de la SCPI.
Le rapport annuel
Le rapport annuel est établi chaque année et diffusé à l’ensemble des porteurs de parts (associés).
Il contient un rapport de gestion et des projets de résolutions.
Il présente les comptes de la SCPI (bilan + compte de résultat).
Il présente également le patrimoine de la société : liste des immeubles détenus, répartition géographique et sectorielle des immeubles, arbitrages en cours ou réalisés, investissements réalisés, engagement d’acquisition, renouvellement de baux, relocations, taux d’occupation, locaux vacants…
Le bulletin d’information trimestriel
Le bulletin d’information trimestriel est un document essentiel pour les investisseurs d’une SCPI. Il contient des informations sur les performances de la SCPI au cours des derniers mois, ainsi que sur les événements importants ayant impacté son fonctionnement et son portefeuille immobilier. Il peut notamment inclure des informations sur les acquisitions et cessions de biens immobiliers, les travaux de rénovation, les nouveaux locataires, les évolutions des taux d’occupation et des loyers perçus, ainsi que sur les éventuels changements de stratégie d’investissement.
Ce document permet aux investisseurs de suivre l’évolution de leur placement et de mesurer la performance de leur investissement. Il permet également de prendre des décisions éclairées en cas de désinvestissement ou de réinvestissement, en fournissant des informations-clés sur la santé financière de la SCPI. Enfin, il constitue un outil de transparence et de communication essentiel entre la SCPI et ses investisseurs, en leur offrant une visibilité sur les activités et les projets de la société de gestion en charge de la SCPI.
SCPI : les autres documents obligatoires
L’ordre d’achat ou le bulletin de souscription
L’ordre d’achat ou le bulletin de souscription est un document obligatoire pour tout investisseur souhaitant acquérir des parts d’une SCPI. Ce document formalise l’intention d’achat de l’investisseur et précise notamment le nombre de parts souhaité, ainsi que le prix d’acquisition. Il doit également contenir des informations sur l’investisseur, telles que son nom, son adresse, son numéro de compte bancaire et son numéro d’identification fiscale.
Ce document est souvent fourni par la société de gestion de la SCPI, qui en assure également le traitement et la gestion. Il permet notamment de formaliser la transaction et de garantir la sécurité de l’investisseur en s’assurant que les informations fournies sont exactes et complètes. De plus, il permet à la société de gestion de contrôler la conformité de l’opération par rapport aux règles et aux statuts de la SCPI.
L’ordre d’achat ou le bulletin de souscription est donc un élément clé dans le processus d’investissement en SCPI, car il formalise l’engagement de l’investisseur et garantit la sécurité de la transaction.
L’ordre de vente ou de retrait
L’ordre de vente (SCPI à capital fixe en marché primaire et marché secondaire) ou de retrait (SCPI à capital variable) est un document obligatoire pour tout investisseur souhaitant céder ou retirer des parts d’une SCPI. Ce document formalise l’intention de vente ou de retrait de l’investisseur et précise notamment le nombre de parts à céder ou à retirer, ainsi que le prix de cession ou de rachat. Il doit également contenir des informations sur l’investisseur, telles que son nom, son adresse, son numéro de compte bancaire et son numéro d’identification fiscale.
Ce document est souvent fourni par la société de gestion de la SCPI, qui en assure également le traitement et la gestion. Il permet notamment de formaliser la transaction et de garantir la sécurité de l’investisseur en s’assurant que les informations fournies sont exactes et complètes. De plus, il permet à la société de gestion de contrôler la conformité de l’opération par rapport aux règles et aux statuts de la SCPI.
L’ordre de vente ou de retrait est donc un élément clé dans le processus de désinvestissement en SCPI, car il formalise l’engagement de l’investisseur à céder ou retirer ses parts et garantit la sécurité de la transaction.
Vous souhaitez en savoir plus sur les mécanismes des SCPI afin de mieux comprendre les mécanismes de ces sociétés ? N’hésitez pas à nous contacter ici.