Les SCPI sont des produits d’investissement qui permettent de placer de l’argent dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Toutefois, comme tout investissement, il est important de prendre en compte les risques associés avant de se lancer. Dans cet article, nous allons passer en revue les principaux risques à prendre en considération avant d’investir dans une SCPI, notamment la baisse de la valeur du placement, la diminution des revenus locatifs, la défaillance de la société de gestion et la responsabilité financière des porteurs de parts. Nous verrons également que la nature de ce type de placement implique un certain nombre de sécurités et d’avantages pour l’investisseur.
La baisse de la valeur du placement, un risque en SCPI
La baisse de la valeur du placement est un risque à prendre en compte avant d’investir dans une SCPI. En effet, la valeur du placement évolue dans le temps en fonction de l’état de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
Cependant, il est important de noter que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Il est donc recommandé de concevoir la détention de parts de SCPI sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite. De nombreux épargnants conservent ainsi leurs parts sans intention a priori de les revendre, ce qui rend l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné relativement peu importante.
Il est également important de noter que la réglementation de ce type de société apporte des éléments de sécurisation complémentaires dans la démarche de l’investisseur.
Le risque en SCPI de la diminution des revenus locatifs
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques (Cf. « Avantages ») et de la gestion immobilière active (destinée à limiter au minimum l’effet négatif d’une mauvaise conjoncture économique sur la situation des locataires) qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.
Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts.
La défaillance de la société de gestion en SCPI
Dans le cadre de la gestion d’une SCPI, une société de gestion est chargée de la gestion courante de la société et de la mise en œuvre de la stratégie d’investissement. Cependant, il est important de prendre en compte le risque de défaillance de la société de gestion, qui peut entraîner des conséquences pour les investisseurs de la SCPI.
C’est pourquoi la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) à une autre société de gestion agréée par l’AMF. Cette procédure est mise en place pour protéger les intérêts des porteurs de parts de la SCPI, en cas de difficultés rencontrées par la société de gestion en place.
Ce transfert peut être réalisé soit à l’initiative de la société de gestion elle-même, soit à la demande des porteurs de parts de la SCPI ou de l’AMF. Il est important de noter que le transfert de gestion ne modifie pas les caractéristiques essentielles de la SCPI et que les porteurs de parts continuent de détenir leurs parts sans modification des droits attachés.
La responsabilité financière des porteurs, un risque possible en SCPI
La grande majorité des SCPI ont une structure juridique de société civile de placement immobilier (SCPI). Contrairement à une société commerciale, comme une société anonyme, une société civile a pour objectif principal de mettre en commun des moyens pour réaliser un objectif commun. Dans le cas des SCPI, cet objectif est l’investissement dans l’immobilier locatif.
Conformément à la loi, les porteurs de parts d’une SCPI ont une responsabilité financière limitée. Cela signifie que leur responsabilité financière se limite à la somme qu’ils ont investie dans la SCPI, c’est-à-dire le montant de leur participation dans le capital social de la société. Ainsi, si la SCPI se trouve en difficulté financière, les porteurs de parts ne seront pas tenus responsables des dettes de la société au-delà de leur investissement initial.
Cependant, il est important de noter que cette limitation de responsabilité ne s’applique qu’à la responsabilité financière. Les porteurs de parts restent responsables des éventuelles fautes qu’ils pourraient commettre dans le cadre de leur participation à la gestion de la SCPI. En outre, la responsabilité pénale n’est pas limitée et peut être engagée en cas d’infraction à la loi ou aux règles applicables.
En résumé, les porteurs de parts de SCPI ont une responsabilité financière limitée au montant de leur investissement initial dans la société. Cette limitation de responsabilité ne s’applique qu’à la responsabilité financière et ne couvre pas les éventuelles fautes des porteurs de parts dans la gestion de la SCPI, ni la responsabilité pénale.
La responsabilités des membres de conseils de surveillance en SCPI
L’ASPIM est à l’origine d’une étude juridique relative à la nature et à l’étendue de la responsabilité des membres de conseil de surveillance des SCPI. Il en ressort que si cette responsabilité n’est pas nulle en droit, en dépit du fait que le conseil de surveillance « s’abstient de tout acte de gestion », les conditions de l’engagement de cette responsabilité seraient en pratique difficiles à réunir.
La nature du risque d’un placement en SCPI correspond à celle d’un placement immobilier. La réglementation de ce type de société apporte en outre des éléments de sécurisation complémentaires dans la démarche de l’investisseur.
Conclusion sur les risques en SCPI
En conclusion, les SCPI sont une option d’investissement intéressante pour les épargnants cherchant à placer leur argent dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Cependant, comme tout investissement, il est important de prendre en compte les risques associés avant de se lancer.
Les principaux risques à considérer sont la baisse de la valeur du placement, la diminution des revenus locatifs, la défaillance de la société de gestion et la responsabilité financière des porteurs de parts. Il convient toutefois de souligner que la détention de parts de SCPI sur le long terme peut offrir des avantages intéressants, notamment en termes de rendement et de sécurisation. Il est donc conseillé de bien s’informer avant de prendre une décision d’investissement et de diversifier son portefeuille pour limiter les risques.