Si vous cherchez à investir dans l’immobilier tout en évitant les contraintes qui vont avec la gestion locative, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) peuvent constituer une solution avantageuse. En plus d’être un investissement relativement simple, les SCPI offrent une transparence fiscale appréciable. En effet, ces structures ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés et les porteurs de parts sont imposés selon leur propre fiscalité, à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Dans cet article, nous allons examiner de plus près la transparence fiscale des SCPI pour mieux comprendre les modalités d’imposition des revenus fonciers et financiers, ainsi que les règles applicables en matière de plus-values immobilières.
Le régime fiscal des revenus
Les SCPI sont un type de placement permettant d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien immobilier en propre. Les investisseurs achètent des parts de ces SCPI, qui sont ensuite gérées par une société de gestion qui se charge de l’achat, de la gestion et de la vente des biens immobiliers.
Les revenus générés par ces SCPI sont constitués de deux types de revenus : les revenus fonciers et les revenus financiers. Les revenus fonciers proviennent du résultat net foncier, c’est-à-dire la différence entre les loyers encaissés et les charges et frais liés à la propriété et à la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI. Ces charges incluent les travaux, les charges de copropriété et de propriété, les commissions et honoraires de gestion, les taxes, les documents d’information, ainsi que les frais des assemblées générales.
Les revenus financiers, quant à eux, proviennent du placement de la trésorerie de la SCPI. Cette trésorerie peut inclure des capitaux en attente d’investissement, des dépôts de garantie ou encore des dividendes en instance de versement. Il est important de noter que les revenus générés par les SCPI sont soumis à un régime fiscal spécifique, avec des règles particulières en matière d’imposition des revenus fonciers et financiers.
Revenus fonciers : fonctionnement et mécanismes
Soit imposés aux frais réels (+ loyers encaissés – frais réels de gérance – intérêts et frais d’emprunt)
- Si le revenu foncier est positif : imposition à l’IR + prélèvements sociaux (15,5 % à ce jour),
- S’il y a déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) : déductibles du revenu global à hauteur de 10.700 € par an, le solde est reportable sur les futurs bénéfices fonciers pendant 10 ans,
- Soit régime du micro-foncier si revenus fonciers non-défiscalisants.
Si l’ensemble de ses revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 €, l’associé de la SCPI peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% et se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers à la condition de détenir également des revenus fonciers « en direct » (tirés de la location d’un immeuble). Ce régime n’est pas applicable lorsque des régimes particuliers s’appliquent : monuments historiques, démembrement de propriété, Malraux, Robien,… Il sera imposé sur 70% des revenus fonciers.
Revenus distribués aux associés ayant réalisé un investissement à caractère professionnel et aux sociétés
Ces associés sont imposés selon le régime qui leur est propre (BIC, BA, BNC, IS).
Revenus financiers
Ces revenus provenant principalement du placement de la trésorerie en certificats de dépôt négociables, comptes à terme, voire OPCVM de trésorerie (soumis au régime des plus-values de valeurs mobilières) sont :
- soit soumis au P.F.L. de 33,5 (18% + 15,5% PS)
- soit imposés à l’impôt sur le revenu
Le régime des plus-values
Associés personnes physiques imposés à l’IR C’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription.
Le prix d’acquisition, pour le calcul de la plus-value est majoré des frais d’acquisition réels (droits d’enregistrement + commission de souscription, soit environ 15% en SCPI) ou d’un montant forfaitaire de 7,5%. Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an après les 5 premières années, soit une exonération totale au bout de 15 ans.
Après cet abattement, la plus-value résiduelle bénéficie d’un abattement fixe de 1.000 € par opération. La plus-value finale est imposée à 18% + 15,5% de prélèvements sociaux soit 33,5% à ce jour et déclarée est prélevée par la société de gestion directement sur le prix de vente des parts.
Les cessions de parts de SCPI < 15.000 € n’échappent pas à l’impôt, contrairement aux immeubles. Associés imposés à l’IR dans la catégorie des BIC, BNC, BA . Les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.
- Cession dans les 2 ans : plus-values court terme imposées à l’IR au barème progressif
- Cession + 2 ans : plus-values long terme imposées à 30,10%
Les droits d’enregistrement
Lors de la souscription de parts à l’émission (marché primaire) aucun droit d’enregistrement n’est dû. Lors de l’acquisition sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 5% est dû par l’acquéreur.
Le financement des parts et le double effet de levier du crédit
Le financement des parts de SCPI peut se réaliser avec un crédit amortissable ou un crédit « in fine »
- Avec un taux fixe ou un taux révisable
- Sur des durées pouvant aller jusqu’à 20 ans
L’acquisition des parts de SCPI dont les rendements actuels (entre 5 et 6%) sont supérieurs au coût moyen annuel du crédit permet à l’acquéreur de bénéficier d’un premier effet de levier conséquent.
Conclusion sur la transparence fiscale des SCPI
En conclusion, les SCPI sont une solution d’investissement dans l’immobilier qui offre une transparence fiscale avantageuse. Les revenus générés par les SCPI sont constitués de revenus fonciers et de revenus financiers, chacun étant soumis à un régime fiscal spécifique. Les revenus fonciers peuvent être imposés aux frais réels, ou bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% si l’ensemble des revenus fonciers annuels est inférieur à 15 000 €. Les revenus financiers sont soumis soit au PFL de 33,5%, soit à l’impôt sur le revenu. Enfin, en cas de cession de parts, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique, avec une plus-value déterminée par la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription. Il est important de comprendre ces modalités d’imposition pour mieux investir dans les SCPI.