Chaque année le dispositif Loi Pinel évolue faisant place à de nouvelles habitudes à prendre mais aussi à des mesures de plus en plus adaptées aux enjeux actuels, tant pour le professionnel que pour le client.
Depuis le 1er janvier 2023 et ce pour les années à venir, le dispositif Pinel connaît deux formes différentes avec des conditions fiscales différentes les unes des autres. CGPF vous présente ces deux formes ainsi que toutes les nouveautés concernant vos futurs investissements locatifs.
Loi Pinel : En quoi ça consiste ?
Ce dispositif permet, depuis la loi de finances 2015, aux particuliers d’investir dans du logement neuf dans un but locatif mais aussi de profiter d’une réduction de leurs impôts sur le revenu. Le Pinel dit “classique” propose un taux de réduction d’impôts dégressifs contrairement à la nouvelle forme Pinel+.
Pour bénéficier de la Loi Pinel dans son intégralité il faut respecter des conditions :
- Le logement dans lequel vous investissez doit être dans un bâtiment d’habitation collectif
- Le locataire doit bénéficier d’un plafonnement du loyer ainsi que de ses revenus
- Le niveau global de performance énergétique doit être minimal
- Le logement dans lequel vous investissez doit se trouver dans une zone comprenant un déséquilibre entre offre et demande
- Le bail de location doit avoir une durée de 6 ou 9 ans, pouvant être prolongé jusqu’à 12 ans le tout avec un avantage fiscal croissant
Ce dispositif reconduit deux fois, une première fois jusqu’au 31 décembre 2021 et une deuxième fois jusqu’en décembre 2024 garde les mêmes avantages mais avec quelques particularités comme notamment les taux de réduction d’impôt en baisse ou des investissements limités. Les plafonnements aussi connaissent une modification puisque vous pouvez bénéficier d’une année d’imposition à l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la transformation de deux logements mais le tout pour une limite de 5 500 euros par mètre carré sans dépasser 300 000 euros.
À noter que : “Le prix de revient, pour un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.” (source Anil)
En 2023 on retrouve un taux de réduction de 10,5% en ce qui les locations de 6 ans, un taux de réduction de 15% pour un engagement de location de 9 ans et enfin un taux de 17,5% de réduction d’impôts pour un engagement de location de 12 ans. On peut déjà prendre en considération les prévisions pour 2024 qui se résument à un taux de réduction de 9% pour une location de 6 ans, 12% pour une location de 9 ans et enfin 14% pour un engagement de 12 ans. On remarque clairement que les taux diminuent à n+1.
Le plafond des loyers
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2022 :
| Plafonds de loyers au m² en métropole | |
|---|---|
| Zone A bis | 17,62 € |
| Zone A | 13,09 € |
| Zone B1 | 10,55 € |
| Zone B2 / C (sur agrément) | 9,17 € |
Pour les investissements en Pinel ou en Denormandie, les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser certains plafonds. Les ressources des locataires doivent aussi rester en-dessous de certains seuils cohérents avec la situation familiale du locataire.
Ces conditions sont actualisées chaque année en fonction du lieu de situation du logement. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, le plafond mensuel de loyers par mètre carré est fixé à 18,25 euros pour la zone A bis (Paris et villes de la petite couronne), 13,56 euros pour le reste de la zone A (grande couronne de Paris et Côte d’Azur), 10,93 euros pour la zone B1 (agglomération de plus de 250 000 habitants) et 9,50 euros pour la zone B2 (villes de 50 000 habitants et plus).
Le plafond des revenus
Pour les baux conclus en 2022 (en métropole) les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Malgré toutes ces modifications, le renouvellement de la Loi Pinel jusqu’en décembre 2024 est une bonne nouvelle puisqu’elle apporte de nombreux avantages.
La réduction d’impôts est clairement ce qui séduit le plus de personnes grâce à ces taux qui restent intéressants malgré les fluctuations que connaît le milieu. De 10,5% à 17,5% plus vous vous engagez à louer votre bien sur le long terme plus votre taux sera avantageux. Toutefois les conseillers en gestion de patrimoine comme notre cabinet CGPF sont là pour vous apporter un éclairage professionnel et par définition vous conseiller sur le meilleur choix à faire.
Constituer son patrimoine avec la Loi Pinel c’est possible et c’est l’un des gros avantages puisqu’il est plus accessible de devenir propriétaire en Pinel que de façon traditionnelle. Le loyer de votre investissement permet de rembourser votre emprunt de cette façon avec ou sans apport la notion de propriété devient possible.
La Loi Pinel+ : Quels sont les avantages de ce dispositif ?
De nouvelles conditions d’éligibilité mais aussi de nouveaux critères sont à prendre en compte dans la nouvelle loi Pinel + qui est arrivée en janvier 2023. Légèrement plus restrictives cette nouvelle version de la Loi Pinel classique impose que lors de l’achat d’un logement vous regardiez qu’il soit :
- Au sein des Quartiers Prioritaires de la politique de la ville (QPV)
- Qu’il respecte l’environnement avec un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique et environnementale
Depuis le décret mis en place le 17 mars 2022 deux types de critères doivent être pris en compte concernant le logement : Les critères d’usages et les critères environnementaux.
Critères d’usages
Les logements T3 et plus doivent bénéficier d’une double orientation ainsi que d’une ouverture sur l’extérieur.
La superficie du logement doit respecter des minimas fixés
- 28 m² pour un T1
- 45 m² pour un T2
- 62 m² pour un T3
- 79 m² pour un T4
- 96 m² pour un T5
Le logement doit être pourvu d’une surface d’extérieurs privatifs minimale
- 3 m² pour un T1 ou un T2
- 5 m² pour un T3
- 7 m² pour un T4
- 9 m² pour un T5
Les logements T3 et plus doivent bénéficier d’une double orientation ainsi que d’une ouverture sur l’extérieur.
Les critères environnementaux
- Les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025
- Les logements acquis en 2024 doivent respecter ce critère et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- Les logements acquis en 2023 ou 2024,dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique est prévue. Les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte
- Les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction (notion visant l’édification d’un bâtiment nouveau ou l’extension d’un bâtiment existant), comme une réhabilitation à neuf, doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE. Source Anil
Le logement doit respecter les objectifs 2025 de la Réglementation Environnementale de 2020. Si tous les critères sont respectés, alors vous bénéficierez de la loi Pinel + avec les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel actuelle.
Vous n’êtes pas éligible ? Si votre nouvel investissement immobilier à partir de 2023 ne respecte pas les conditions précédentes alors le gouvernement a décidé de baisser les avantages fiscaux liés à ce dispositif.