La Loi de Finances 2025 marque une étape clé pour l’immobilier et la gestion de patrimoine en France. Cette année, de nombreuses mesures viennent modifier le cadre fiscal et réglementaire des investisseurs, des propriétaires bailleurs et des acquéreurs. Afin de mieux comprendre les évolutions qui impacteront le marché immobilier en 2025, nous vous proposons une analyse détaillée des réformes majeures et de leurs conséquences.
1. Un contexte budgétaire tendu et une volonté de rééquilibrage fiscal
Avec un déficit public toujours au-dessus des 5 % du PIB et une dette dépassant les 110 % du PIB, le gouvernement a décidé d’inclure plusieurs réformes structurelles dans la Loi de Finances 2025. Ces mesures concernent notamment la fiscalité des investissements locatifs, la rénovation énergétique et la transmission du patrimoine immobilier. L’objectif affiché est double : stimuler l’investissement tout en favorisant la transition énergétique.
2. Les mesures clés impactant l’immobilier et la gestion de patrimoine
2.1 Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les LMNP
Le régime Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) a longtemps été plébiscité pour son avantage fiscal, permettant d’amortir le bien et de réduire la base imposable des revenus locatifs. Toutefois, la Loi de Finances 2025 introduit un changement important : lors de la revente, les amortissements seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Exemple chiffré :
- Avant 2025 : Achat à 200 000 €, revente à 250 000 € → Plus-value imposable 50 000 €.
- Après 2025 : Avec 30 000 € d’amortissements, la plus-value imposable passe à 80 000 €.
Cette mesure pourrait dissuader certains investisseurs d’utiliser ce régime fiscal ou les inciter à prolonger la détention de leurs biens afin d’amortir davantage avant la revente.
2.2 Modification du seuil de franchise en base de TVA
Initialement, le gouvernement souhaitait abaisser le seuil de franchise en base de TVA à 25 000 €, impactant directement les loueurs meublés proposant des services para-hôteliers. Cette mesure a toutefois été suspendue temporairement, après consultation des acteurs du marché.
2.3 Suppression de la réduction d’Impôt pour adhésion à un CGA
Les propriétaires bailleurs qui adhéraient à un Centre de Gestion Agréé (CGA) bénéficiaient d’une réduction d’impôt sur leurs frais de comptabilité. Cette aide est supprimée en 2025, ce qui pourrait amener certains à revoir leur stratégie fiscale.
3. Accession à la propriété et fiscalité immobilière
3.1 Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ est désormais accessible sur l’ensemble du territoire, y compris en zone rurale. Cette mesure permet de soutenir les primo-accédants et de dynamiser le marché immobilier, notamment dans les communes rurales et périurbaines.
3.2 Augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)
Les frais de notaire augmentent progressivement de 0,5 point jusqu’en 2028. Cette hausse impacte directement les acheteurs, sauf pour les primo-accédants dans le neuf.
4. Transition écologique et obligations des propriétaires
4.1 Interdiction de location des logements classés F
Après les passoires thermiques classées G, c’est au tour des logements classés F d’être interdits à la location en 2025. Cela pousse les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour les accompagner, des subventions et prêts à taux bonifiés sont proposés.
4.2 Fiscalité verte et aides à la rénovation
La Loi de Finances 2025 met l’accent sur la rénovation énergétique :
- Augmentation des aides MaPrimeRénov’.
- Hausse de la taxe carbone pour inciter à la rénovation.
- Création d’un fonds de soutien aux énergies renouvelables.
5. Transmission et patrimoine : réforme des droits de succession
5.1 Relèvement des abattements fiscaux
Les abattements fiscaux sur les donations et successions sont relevés, facilitant la transmission du patrimoine aux héritiers directs.
5.2 Révision du Pacte Dutreil
Les grandes transmissions patrimoniales, notamment dans le cadre d’entreprises familiales, voient leurs exonérations durcies pour éviter certains abus.
5.3 Exonération fiscale pour les donations destinées à l’achat d’un logement
Une exonération des droits de mutation à titre gratuit est prévue pour les donations familiales afin de faciliter la transmission du patrimoine et d’encourager l’accession à la propriété. Cette mesure concerne les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ainsi que les neveux et nièces et s’applique exclusivement aux cas suivants :
- Achat d’un bien immobilier.
- Construction d’un logement.
- Rénovation d’une résidence principale.
Selon l’article 19 ter du texte de la commission mixte paritaire, cette exonération est limitée à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, à condition que ces sommes soient utilisées au plus tard dans les six mois suivant le transfert.
Pour en bénéficier, le bien acquis devra impérativement être occupé en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans. Enfin, cette disposition s’applique aux donations effectuées jusqu’au 31 décembre 2026.
Conclusion
La Loi de Finances 2025 modifie en profondeur les stratégies d’investissement immobilier et de gestion de patrimoine. Entre hausse de la fiscalité sur les LMNP, réforme des successions et incitations à la rénovation énergétique, les investisseurs doivent s’adapter à ces nouvelles règles. Il est conseillé de consulter un expert en gestion de patrimoine pour optimiser ses décisions face à ces changements réglementaires.