L’année 2025 marque une rupture majeure dans le domaine de l’investissement immobilier en France. Pour la première fois depuis 40 ans, aucun dispositif fiscal traditionnel (comme le Pinel) ne sera disponible pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien neuf à des fins locatives. Cette situation a poussé le secteur à innover, et c’est dans ce contexte que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), jusque-là réservé aux institutionnels, s’ouvre désormais aux particuliers.
Ce nouveau levier d’investissement combine accessibilité, fiscalité avantageuse et forte demande locative, en réponse aux besoins actuels du marché immobilier français.
Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif qui permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Destiné à dynamiser le marché locatif dans les zones tendues, il repose sur des logements à loyers modérés, accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires.
Jusqu’en 2023, ce dispositif était exclusivement réservé aux institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.). Grâce à une évolution législative introduite par la loi de finances 2024, les particuliers peuvent désormais accéder à ce type d’investissement.
Pourquoi Investir dans le LLI en 2025 ?
Un marché immobilier en mutation
Le marché immobilier en 2025 est marqué par plusieurs tendances clés :
- Une diminution des dispositifs fiscaux comme le Pinel,
- Un durcissement des conditions d’accès au crédit,
- Une demande locative en forte croissance, notamment dans les grandes métropoles et les zones tendues.
Le LLI répond à ces enjeux en proposant une solution accessible, sécurisée et fiscalement attractive.
Des avantages financiers majeurs
1. Une TVA réduite à 10 %
Contrairement à un achat immobilier classique soumis à une TVA de 20 %, le LLI bénéficie d’un taux réduit à 10 %, entraînant une baisse immédiate du prix d’achat.
Exemple :
- Prix d’un T2 en zone A en accession libre : 224 000 €.
- Prix du même bien en LLI : 205 000 €.
- Économie réalisée : 19 000 €.
2. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière
Autre atout du LLI : la taxe foncière est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt chaque année, pendant jusqu’à 20 ans.
Exemple :
- Un T2 en zone A génère une économie cumulée de 26 000 € sur 20 ans.
3. Une rentabilité sécurisée par une forte demande locative
Les biens en LLI sont situés dans des zones à forte tension locative (zones A, A bis et B1), où les appartements se louent rapidement.
Exemples de loyers :
- T2 en zone A (48 m²) : 780 €/mois
- T3 en zone A (64 m²) : 940 €/mois
Un prix d’acquisition inférieur au marché
Grâce à ses conditions avantageuses, le prix d’un bien en LLI est 15 à 18 % inférieur aux logements neufs classiques.
Exemple :
- Prix d’un T2 en zone A en 2024 (Pinel+) : 242 000 €
- Prix du même bien en LLI en 2025 : 205 000 €
- Économie réalisée : 16 %
5. Un Rendement attractif sur le Long Terme
L’investissement en LLI garantit un taux de rentabilité moyen de 7 %, grâce à une combinaison entre loyer régulier, économies fiscales et valorisation du bien.
Simulation d’investissement :
- Prix d’achat en 2025 : 205 000 €
- Prix de revente estimé en 2045 : 279 000 €
- Gain net d’impôt après 20 ans : 120 000 €
Comment Investir dans le LLI ?
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier des avantages du LLI, l’investisseur doit respecter trois conditions principales :
- Acquérir le bien via une SCI (Société Civile Immobilière)
- La SCI peut être soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
- Respecter une durée minimale de détention de 15 ans
- Obligation de location pour conserver l’éligibilité au crédit d’impôt
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires
- Similaires aux conditions du Pinel 2024
Un processus d’investissement simplifié avec CGPF
1. Sélection du bien : accompagnement par un conseiller patrimonial,
2. Création de la SCI : assistance à la rédaction des statuts + télédéclaration,
3. Financement : mise en relation avec des banques partenaires,
4. Signature chez le notaire : finalisation de l’acte d’achat,
5. Gestion locative : Possibilité d’accompagnement pour trouver des locataires.
Comparaison avec les Autres Dispositifs d’Investissement Immobilier
| Critère | LLI | Pinel+ | LMNP |
|---|---|---|---|
| TVA | 10 % | 20 % | 20 % |
| Crédit d’impôt foncier | Oui | Non | Non |
| Obligation de location | 15 ans min. | 6 à 12 ans | Non |
| Rendement moyen | 7 % | 4-5 % | 5-6 % |
| Prix d’achat | -15 à -18 % | Prix normal | Prix normal |
Le LLI, une opportunité immobilière stratégique
Le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution idéale pour les investisseurs cherchant un placement rentable, sécurisé et fiscalement optimisé. Avec ses avantages uniques, comme la TVA réduite, le crédit d’impôt foncier et la forte demande locative, il représente l’un des dispositifs les plus performants en 2025.
Avec un accompagnement sur-mesure par CGPF Patrimoine et Finances, investir en LLI devient un parcours simple, digitalisé et accessible, offrant une rentabilité attractive sur le long terme.