LMNP, LMP et Loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018.

 

LMP et LMNP : QUELLES DIFFÉRENCES ?


                                        LMP                                                           LMNP

Conditions Les revenus de la location meublée doivent être :

  • supérieurs à 23.000 € TTC par an
  • supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Inscription au RCS d’au moins un membre du foyer fiscal

Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire. de la location meublée doivent être :

 

 

 

Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire

Catégorie d’imposition IR Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Déficits Imputables sur le revenu global (de tous les revenus) Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement
Amortissement Amortissement possible sous le régime réel Amortissement possible sous le régime réel :

  • LMNP classique : oui
  • LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas)
Frais adhésion CGA Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)
Plus-values de cession Régime des plus-values professionnelles, donc exonération :

  • partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 €
  • totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 €
Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu
  • au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Charges sociales professionnelles, CSG, CRDS RSI de 25 à 35 % du revenu net professionnel
CSG / CRDS sur les revenus d’activité (8 %)
Aucune charge sociale professionnelle
CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)
TVA Pas assujetti à la TVA sauf si :

  • prestations para-hôtelières
  • recettes supérieurs à 82.200 €
ISF (IFI à partir du 1er janvier 2018) Exonération des biens du LMP si les conditions sont remplies Biens du LMNP imposés à l’ISF étant donné que biens non professionnels

 

CONDITIONS D’APPLICATION


 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement en location meublée doit être réalisé dans :

  • Les résidences de tourisme classées (fin de l’éligibilité au 31 décembre 2016)
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d’accueil et de soins agréées

 

LES OBLIGATIONS DE L’INVESTISSEUR


 

L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.

 

RÉDUCTION D’IMPÔT


 

Cette réduction d’impôt est applicable aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2018.

 

Calcul de la réduction d’impôt

  • Le taux de la réduction d’impôt est de 11% pour les investissements réalisés en 2018.
  • La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l’impôt des six années suivantes. L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure.
  • Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxe et hors meubles (prix d’acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).

 

bell-ring-alarmRappel

Le déficit généré par l’opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut générer aucune économie d’impôt supplémentaire par l’imputation des déficits sur le revenu global.

 

Plafonnement de la réduction d’impôt

Le plafond de la base de calcul de l’avantage fiscal est fixé à 300 000 € (sur un ou plusieurs logements).

 

RÉCUPÉRATION DE TVA


 

L’assujettissement des loyers Les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont généralement exonérés de TVA. Les loueurs en meublés peuvent cependant y être assujettis lorsque l’exploitant propose, outre l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes (devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier), à savoir :

  • Le petit-déjeuner
  • L’entretien régulier des parties communes et privatives
  • La fourniture de linge de maison
  • La réception de la clientèle

 

La récupération de TVA : comment ça marche ?

Lorsque l’investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l’investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien. Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison. L’option de soumettre les loyers à la TVA est d’une durée de 10 ans.

La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l’investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu’après 20 ans d’assujettissement.

 

En savoir plus :

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