SCPI

LES SCPI… C’EST COMPLEXE !


 

Réussir un investissement nécessite de réunir des conditions identifiées dès l’origine du projet, en prenant en considération un certain nombre de paramètres destinés à évoluer dans le temps. Le placement immobilier s’inscrit naturellement dans ce cadre. La liste des exigences qui s’imposent à l’épargnant qui a fait le choix de cette classe d’actifs est riche : choix de tel ou tel bien, suivi des rapports locatifs, application de la règlementation technique, gestion des travaux, traitement fiscal et comptable etc…

Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement. Il peut cependant être tentant de déléguer la gestion du patrimoine immobilier à des professionnels reconnus et agréés par l’AMF.

Le champ de cette gestion, telle qu’elle est assurée par une SCPI, est large. Il comprend :

  • L’asset management (définition et suivi de la stratégie immobilière)
  • Le property management (gestion et valorisation du patrimoine) : engagement et suivi des travaux, recouvrement des loyers, gestion des contentieux, respect des obligations juridiques, techniques, fiscales et comptables s’imposant aux bailleurs
  • Le fund management : gestion de la société, de sa vie sociale, traitement des obligations fiscales et comptables des investisseurs etc…).

Tout en faisant bénéficier les investisseurs d’une information précise sur leur placement et en agissant sous le contrôle du Conseil de Surveillance, la SCPI leur permet de se débarrasser des préoccupations et interrogations liées à l’investissement immobilier, en son acception la plus large. Si l’investisseur immobilier évolue sans doute dans un environnement à la complexité croissante, surtout quand il agit seul, l’intermédiation permise par la SCPI facilite largement sa démarche.

 

LES SCPI… C’EST ILLIQUIDE !


 

La liquidité est un critère essentiel de jugement de la qualité d’un investissement. Par sa nature même, l’immobilier n’est pas la classe d’actifs la plus liquide. Même dans un marché « porteur », la vente d’un logement nécessite plusieurs semaines avant que le cédant et l’acquéreur puissent signer un acte notarié.
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement. Si des SCPI ont rencontré des difficultés au cours des années 90, le bilan de la liquidité de ces fonds immobiliers est désormais satisfaisant, aussi bien pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable.

  • Le marché secondaire des SCPI à capital fixe a fait l’objet d’une réforme intervenue en 2001, à l’initiative de l’ASPIM, qui permet plus aisément la formation d’un prix d’équilibre optimisant le nombre de parts échangées, le « prix d’exécution », dès lors que les exigences des cédants et des acquéreurs sont conformes à l’état du marché.
  • Les SCPI à capital variable fonctionnent selon le principe des retraits et souscriptions : toute part cédée est censée être compensée par une nouvelle part émise. A défaut, le gestionnaire peut constituer un fonds de réserve destiné à satisfaire les demandes de rachat dépassant, le cas échéant, les souscriptions.

Les échanges de parts interviennent à un rythme généralement compris entre une semaine et un mois.

 

LES SCPI…. C’EST CHER !


 

Tout investisseur en immobilier connaît les frais et charges qu’il doit supporter pour l’acquisition d’un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur …) et la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens, charges non refacturables, impôts et taxes divers, garantie de versement de loyers etc.).

Les SCPI n’échappent évidemment pas à cette règle. Mais il doit être rappelé que leur règlementation leur fait obligation de publier des comptes annuels dans lesquels sont exposés les principaux postes de charges et leur montant rapporté à une part.

Concernant la commission de gestion perçue par la société de gestion de la SCPI qui couvre la mission réalisée par cette dernière, il convient de la rapporter à l’en-cours de la société (et non pas seulement à son assiette constituée des revenus locatifs) pour en apprécier le niveau.

Exemple : Si l’on considère l’hypothèse d’une société de gestion d’une SCPI qui perçoit une commission de gestion de 11,96% (10% HT) des loyers . Cette même SCPI a un rendement annuel de 6%, c’est-à-dire qu’elle distribue un revenu de 6 pour un prix acquéreur de part de 100. Cette commission de gestion représente alors 0,72% (11,96% x 6%) de l’en-cours de cette société, ce qui lui permet de fort bien supporter la comparaison avec d’autres supports de placement collectif.

 

LA DOCUMENTATION OBLIGATOIRE


Que l’on soit sur le point d’acquérir des parts de SCPI ou qu’on en soit déjà porteur, il est vivement recommandé de lire les différents types de documents diffusés par la SCPI, à savoir :

  1. La note d’information : synthèse des caractéristiques du produit qui permet d’obtenir la réponse à une série de questions.
  2. Les statuts : présentent les dispositions conventionnelles qui règlent les rapports entre les porteurs de parts (associés) et la société de gestion et plus généralement le fonctionnement de la SCPI.
  3. Le rapport annuel : établi chaque année et diffusé à l’ensemble des porteurs de parts (associés). Il contient un rapport de gestion et des projets de résolutions, présente les comptes de la SCPI (bilan + compte de résultat) et le patrimoine de la société (liste des immeubles détenus, répartition géographique et sectorielle des immeubles, arbitrages en cours ou réalisés, investissements réalisés…)
  4. Le bulletin d’information trimestriel : retrace l’actualité et les chiffres d’une SCPI.
  5. L’ordre de rachat (bulletin de souscription) : document par lequel la personne qui le souhaite peut acquérir des parts de SCPI.
  6. L’ordre de vente/retrait : support pour vendre ses parts de SCPI

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